REITs（房地產(chǎn)投資信托基金，或稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）是募集投資人資金，以能夠產(chǎn)生穩定租金或運營(yíng)收益的不動(dòng)產(chǎn)作為基礎資產(chǎn)的投資計劃、信托基金或上市證券，投資標的包括以商業(yè)零售、辦公物業(yè)、公寓為代表的商業(yè)地產(chǎn)，也包括以交通設施、能源設施、環(huán)保設施為代表的基礎設施。其中，主要投資于基礎設施的產(chǎn)品，我們稱(chēng)之為基礎設施REITs。

基礎設施類(lèi)REITs的現實(shí)意義：

（一）基礎設施類(lèi)REITs為基礎設施建設融資開(kāi)拓了一條新的指引。這將對國有企業(yè)盤(pán)活重資產(chǎn)具有示范價(jià)值，對于我國基礎設施領(lǐng)域的長(cháng)效發(fā)展機制的確立具有標桿意義。

（二）盤(pán)活存量資產(chǎn)，提升運營(yíng)效率。由于基礎設施資金投入大，回報周期長(cháng)，對政府和企業(yè)而言，大量的存量資產(chǎn)無(wú)法及時(shí)變現，沉淀了大量資產(chǎn)。通過(guò)推行基礎設施公募REITs,可以盤(pán)活基建領(lǐng)域的存量資產(chǎn)。通過(guò)將缺乏流動(dòng)性的基礎設施存量資產(chǎn)轉化成流動(dòng)性強的金融產(chǎn)品，提高資金的利用效率，從而形成一個(gè)良性循環(huán)， 基礎設施資產(chǎn)的流動(dòng)性和盈利能力都可以得到較大提高。

（三）拓寬融資渠道、降低地方政府杠桿率。一方面，REITs可以通過(guò)存量資產(chǎn)的融資引入更為廣泛的投資資金，置換出存量項目中的國有資本，降低地方政府對務(wù)融資的依賴(lài);另一方面,在新增項目中，REITs也可以實(shí)現對政府資金的替代，避免地方政府通過(guò)新增負債擴大基礎設施建設?？偟膩?lái)說(shuō)，基礎設施公募REITs的推行有打破當前基建領(lǐng)域的融資困境。

（四）促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)和升級轉型?；A設施公募REITs可作為擴張性的財政政策的有益補充，從提高基建企業(yè)資金的流動(dòng)性和吸引社會(huì )資本參與兩方面拉動(dòng)基建投資，進(jìn)而保持投資對經(jīng)濟增長(cháng)的托底和拉動(dòng)作用。此外，通過(guò)推行基礎設施公募REITs，可盤(pán)活存量基礎設施并置換出流量資金，滿(mǎn)足重點(diǎn)基礎設施的新建及擴建，促進(jìn)經(jīng)濟升級轉型。

對于平臺公司而言，可以選擇那些資產(chǎn)來(lái)操作呢？

首先，可以選擇基一些基礎設施投資回收期長(cháng)的、項目?jì)?yōu)質(zhì)的標的。例如高速公路、城際鐵路等領(lǐng)域項目。這些項目由于征地拆遷、建造成本投入龐大，在初投入的階段客流量也需要一定的時(shí)間進(jìn)行培育。在這些投資回收期長(cháng)的資產(chǎn)，基建REITs的存在是必要的，這些項目遠期的良好盈利能力也將受到市場(chǎng)的歡迎。

或則，選擇一些需要擴大投資的資產(chǎn)。比如供排水、供熱供氣、固廢危廢等領(lǐng)域。這些行業(yè)處在上升期，對投資的需求很大，并且建設利潤率也比較高。在這樣的狀況下，平臺公司可以出讓一些盈利情況較好的資產(chǎn)，提前回收資金進(jìn)行滾動(dòng)投資，這樣有助于推動(dòng)存量資產(chǎn)的再融資、進(jìn)一步提高核心利潤率。